Qu’est-ce qu’une hypothèque immobilière ?

Avant de consentir à vous prêter une somme d’argent pour votre achat immobilier, une banque va vous demander une garantie concrète. Elle veut s’assurer de pouvoir récupérer sa mise en cas de défaillance de votre part – si vous vous retrouvez dans la situation de ne plus pouvoir rembourser votre emprunt. L’hypothèque immobilière est la plus fréquente de ces garanties. Voici quatre questions pour mieux comprendre ce mécanisme !

Qu’est-ce qu’une hypothèque immobilière et à quoi vous engage-t-elle ?

Prêter de l’argent représente toujours un risque. Plus la durée d’emprunt est longue, plus l’incertitude est grande pour la banque : à tout moment, un problème peut vous empêcher de rembourser la totalité de votre crédit immobilier. C’est pour répondre à cette éventualité que les établissements prêteurs contraignent les souscripteurs à choisir un mode de garantie. L’hypothèque immobilière en fait partie.

L’hypothèque est donc une garantie prise par un prêteur sur le bien immobilier que l’argent alloué permet d’acquérir. Elle porte toujours sur ce type de bien, uniquement dans le cadre d’un emprunt immobilier. Si, pour n’importe quelle raison, vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre crédit, l’hypothèque immobilière autorise la banque à se saisir du bien pour le revendre.

En d’autres termes, l’hypothèque est le filet de sécurité tendu par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier. Elle garantit la bonne exécution de l’obligation de paiement, et vous engage ce faisant à rembourser votre dette.

Comment fonctionne l’hypothèque immobilière ?

On parle aussi d’« hypothèque conventionnelle » parce qu’elle découle d’un contrat signé de plein gré par les deux parties, c’est-à-dire lorsque le débiteur et le créancier se mettent d’accord devant notaire. Cette garantie porte sur le bien acquis grâce au crédit consenti, y compris si ce bien n’existe pas encore dans les faits (si vous achetez sur plan).

L’hypothèque immobilière ne joue que dans un cas : si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt. La banque peut alors demander la saisie du bien et procéder à sa vente, mais uniquement sur décision de justice – votre banquier ne peut pas décider tout seul de prendre vos clés ! Au préalable, l’établissement doit toutefois avoir procédé à l’inscription de l’hypothèque au service de publicité foncière.

Enfin, l’hypothèque immobilière est levée dès que vous avez terminé de rembourser votre capital dû. Cela peut se faire de trois manières : une fois le crédit entièrement soldé et le bien immobilier acquis ; après la saisie du bien et sa revente par la banque ; ou lorsque le prêt a été soldé suite à la revente du bien par vos soins (avant l’échéance du prêt). Elle reste inscrite à la publicité foncière pendant l’année qui suit le solde du crédit.

Combien coûte cette garantie ?

En plus de l’inscription au service de publicité foncière et de la taxe afférente, à votre charge, l’hypothèque immobilière engendre des dépenses variées. Celles-ci sont comprises dans les frais versés au notaire, afin de couvrir les taxes et les frais de débours. En moyenne, l’hypothèque coûte entre 1,5 et 3 % du montant total emprunté.

Toutefois, d’autres frais peuvent s’appliquer en cours d’emprunt. Si vous remboursez votre prêt de manière anticipée, il vous faudra payer vous-même pour faire lever l’hypothèque qui pèse sur votre logement : ce sont les frais de mainlevée.

Quelles sont vos alternatives ?

L’hypothèque immobilière n’est pas votre seule option. Vous pouvez également opter pour d’autres garanties : le privilège de prêteur de deniers (PPD) et la caution bancaire. Le premier s’apparente à l’hypothèque dans son fonctionnement global (la garantie porte sur le bien acheté et le contrat doit être établi devant notaire). Puisqu’il n’est pas nécessaire de l’inscrire au service de publicité foncière, le PPD est moins coûteux ; mais il ne peut pas porter sur des biens en construction.

La seconde, la caution bancaire, fonctionne très différemment. Dans cette configuration, c’est un organisme de cautionnement qui se porte garant à votre place, et s’engage à prendre le relais si vous ne pouvez plus rembourser. C’est une option fort pratique à tous les niveaux : la banque est pleinement rassurée (elle n’a même pas besoin de faire saisir le bien) et la caution est la garantie la moins coûteuse pour les emprunteurs. Le seul hic, c’est que les organismes de cautionnement choisissent les dossiers avec beaucoup de soin et en fonction de nombreux critères !