Qu’est-ce qu’un prêt immobilier amortissable ?

Si vous faites une demande de crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire, il est fort probable que ce soit pour un prêt amortissable. Ce type d’emprunt est tout simplement le plus couramment pratiqué par les acquéreurs : le capital emprunté est étiré dans le temps, tout au long de la durée du crédit. Voyons plus précisément en quoi consiste le prêt immobilier amortissable et quels sont ses avantages.

Prêt immobilier amortissable : de quoi parle-t-on ?

Schématiquement, il y a deux grands types d’emprunts pour acheter un bien immobilier. D’un côté, le crédit soldé tout d’un bloc à échéance du contrat (ce qu’on appelle le prêt « in fine »). De l’autre, celui que l’on rembourse au fil du temps, doucement mais sûrement : c’est le prêt immobilier amortissable.

« Amortissable » veut dire que le capital emprunté au départ est amorti au gré des mensualités versées à l’établissement prêteur, jusqu’au remboursement complet du montant dû. À partir du moment où les fonds vous sont versés, vous commencez à reverser une certaine somme mensuelle fixée à l’avance, pendant un délai qui peut aller (généralement) de 5 ans à 25 ans. Voire plus si affinités (les emprunts sur 30 ans ne sont plus rares).

De quoi sont composées les mensualités du crédit amortissable ?

Contrairement au crédit « in fine », dont les versements mensuels ne concernent que les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance, les mensualités du prêt immobilier amortissable sont composées :

• D’une partie du capital ;
• Des intérêts d’emprunt ;
• Du coût de l’assurance emprunteur.

Les mensualités sont constantes dans la plupart des cas, et calculées en fonction de votre capacité d’emprunt. Sauf évolution de votre situation (changement professionnel, rentrée soudaine d’argent, période chômée, accident de la vie…) ou renégociation du taux de crédit, vous remboursez le même montant du premier au dernier mois. Ce qui change, c’est la balance entre capital et intérêts.

C’est justement la particularité du prêt immobilier amortissable : les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Plus le temps passe, plus la part du capital est importante. Puis, au fur et à mesure, les intérêts diminuent au profit de l’amortissement du capital. Ce qui signifie une chose : dans les premiers temps, vous remboursez beaucoup d’intérêts (plus de la moitié de la mensualité). Ce n’est qu’au fil des années que la priorité s’inverse.

Par exemple, sur une échéance de 1 000 euros, vous remboursez 700 euros d’intérêts et seulement 300 euros de capital. Au bout de quinze ans, la part des intérêts est moindre (200 euros) et celle du capital plus élevée (800 euros), etc. Jusqu’à ce qu’il n’y ait quasiment plus que du capital et presque pas d’intérêts.

Quels sont les avantages du prêt immobilier amortissable ?

À condition de choisir un taux fixe, vous pouvez souscrire un emprunt en sachant précisément combien l’opération va vous coûter. C’est là le principal avantage du prêt immobilier amortissable : qui dit montant prédéfini, dit mensualités identiques tout au long du contrat.

Bien sûr, il est possible d’opter pour un taux variable plutôt que fixe. En fonction des changements de taux, vos mensualités et/ou votre durée d’emprunt peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse. Ce peut être un avantage… ou un gros risque !

Autre atout du prêt immobilier amortissable : vos mensualités sont potentiellement modulables. Elles peuvent être amenées à varier pour se mouler sur l’évolution de votre situation financière, dans la limite de plafonds fixés en amont. Si vous bénéficiez d’une hausse de salaire, le fait d’augmenter vos mensualités vous permettra de réduire mécaniquement votre durée d’emprunt – et inversement. Selon les banques, la modulation des mensualités est permise à la date anniversaire du prêt immobilier amortissable… ou à tout moment !

Mais attention : dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, une durée d’emprunt trop importante vous conduit à payer énormément d’intérêts en bout de course. Il faut donc calculer avec soin pour ne pas verser une mensualité trop élevée tout en limitant la durée globale du crédit.