Qu’est-ce qu’un niveau d’endettement supportable ?

Le saviez-vous ? Au moment de souscrire un crédit immobilier, vous êtes soumis à un plafond de verre : le taux d’endettement autorisé par la banque. Ce plafond est utilisé pour calculer le montant de vos mensualités et, par corollaire, votre durée d’emprunt ainsi que la somme maximale que vous pourrez demander. Quel est ce plafond ? Faut-il s’y fier pour savoir combien il est possible d’emprunter ? Et qu’est-ce qu’un niveau d’endettement considéré comme « supportable » ?

Crédit immobilier : la limite des 33 % d’endettement…

Si vous avez déjà fait des recherches au sujet du prêt immobilier, ce pourcentage ne vous est sans doute pas inconnu. 33 %, c’est le seuil d’endettement que les banques rechignent à franchir. On considère communément qu’il n’est pas raisonnable d’avoir un niveau d’endettement qui monte au-delà de ce seuil symbolique. Ce qui représente grosso modo un tiers des revenus de l’emprunteur.

Il est calculé en prenant en compte deux critères :

• Les revenus nets mensuels cumulés du foyer (salaires, primes, aides, bénéfices, revenus fonciers, pensions, allocations, etc.) ;
• Les charges fixes qu’il faut retrancher de ces revenus (par exemple, pour un couple qui rembourse déjà un crédit voiture, ou pour un emprunteur qui verse une pension alimentaire).
À partir de la somme obtenue, on estime qu’un maximum de 33 % peut être injecté dans le remboursement des mensualités du crédit immobilier. Pour un couple dont les revenus cumulés s’élèvent à 3 000 euros, le seuil mensuel à ne pas dépasser sera donc de 990 euros. Cette limite permet à la banque de se protéger contre un éventuel défaut de remboursement.
Ce taux détermine donc la capacité d’endettement de l’emprunteur ou des emprunteurs. Primordial, il conditionne l’obtention du prêt immobilier dans sa globalité, ainsi que le budget d’acquisition.

… Mais une limite modulable en fonction des cas

Toutefois, les choses ne sont jamais aussi simples quand on parle de crédit immobilier. Il faut nuancer : on devrait plutôt dire que les banques rechignent le plus souvent à dépasser le taux de 33 %. Car, dans les faits, les établissements de prêt se fient à un autre critère : le niveau d’endettement acceptable, basé sur le « reste à vivre ».

Cela signifie que vous pouvez tout à fait moduler votre taux d’endettement, à la hausse, si vous jouissez de revenus importants… Ou à la baisse, si, à l’inverse, vous touchez des revenus modestes. Le seuil de 33 % n’est donc pas figé. Dans le premier cas, le taux peut aisément dépasser le tiers des revenus, et même grimper jusqu’à 40 %. Dans le second cas, ce même taux peut être réduit à 30 %.

La différence, c’est le « reste à vivre », c’est-à-dire les ressources financières dont vous disposez une fois votre mensualité de crédit immobilier versée. Il est évident qu’il est plus facile d’assurer le quotidien avec un reste à vivre important. Un emprunteur ayant des revenus élevés (10 000 euros mensuels) pourra donc vivre très bien malgré son taux d’endettement de 40 %, tandis qu’un emprunteur aux revenus modestes (1 500 euros) aura des difficultés au-delà de 30 % d’endettement.

La prise en compte du niveau d’endettement supportable

Il est important de comprendre que le critère du reste à vivre permet de déterminer le niveau d’endettement « supportable », c’est-à-dire le seuil à ne pas dépasser pour que l’emprunteur puisse jouir du nécessaire au jour le jour. C’est le facteur essentiel aux yeux de la banque, qui veille à ce que :

• Vous puissiez conserver des ressources financières suffisantes pour vivre confortablement ;
• Vous n’éprouviez pas de difficultés à rembourser vos mensualités de crédit immobilier.

Le calcul de la banque sera donc, en grande partie, intéressé : celle-ci souhaite d’abord protéger son investissement et garantir le remboursement du capital octroyé. Pour cette raison, le niveau d’endettement supportable est une limite que chaque emprunteur doit savoir se fixer lui-même, en accord avec son établissement de prêt, mais surtout de façon cohérente au regard de ses besoins mensuels.

À vous de déterminer quelle somme vous pouvez rembourser chaque mois sans vous mettre dans la panade. À vous de fixer votre propre niveau d’endettement supportable. Et si le taux acceptable, dans votre cas, est de 25 % ou de 20 %, mieux vaut rester dans les limites raisonnables. Le poids de votre crédit immobilier ne doit pas vous empêcher de vivre !