Prêt immobilier : comment fonctionne l’apport personnel ?

Hausse des demandes de renégociation de crédit immobilier

Les prérequis pour obtenir un prêt immobilier (et mener à bien un projet d’achat) sont nombreux : avoir une situation professionnelle stable, éviter d’avoir d’autres crédits en cours, présenter un profil emprunteur de qualité… et disposer d’un apport personnel suffisant. Mais qu’est-ce exactement que ce fameux apport, dont certaines banques font une condition sine qua non pour prêter de quoi acquérir un bien immobilier ? Combien faut-il injecter dans son crédit ? Peut-on se passer tout à fait d’apport ? Faisons le tour du sujet.

Comment fonctionne un apport personnel ?

L’apport personnel est l’un des piliers d’une demande de crédit immobilier. L’expression désigne la somme que l’emprunteur (et futur propriétaire) doit injecter dans son prêt, en guise de contribution. Cette somme vient en complément de l’emprunt, car les banques ne consentent pas toujours à prêter 110 % du montant nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier (les 100 % du prix à payer, auxquels il faut ajouter les frais annexes, notamment ceux du notaire).

Pour octroyer un prêt immobilier, les banques exigent généralement un apport personnel à hauteur de 10 % au moins du coût total de l’opération, soit, par exemple, 20 000 € pour un prix d’achat fixé à 200 000 €. Il est possible d’injecter une somme plus importante dans le crédit : en échange, les établissements de prêt proposent des conditions d’emprunt avantageuses, en particulier des taux d’intérêt plus attractifs.

D’où vient l’argent injecté dans le prêt immobilier ?

Comme son nom l’indique, l’apport personnel est donc une somme apportée par l’emprunteur lui-même, venant abonder son prêt immobilier. D’où vient-elle ? Plusieurs options possibles :

Des économies personnelles du souscripteur : compte courant, produit d’épargne (livret A, plan d’épargne logement, compte épargne logement), placements financiers, assurance-vie, etc.
D’une somme ponctuelle touchée par le souscripteur : héritage, donation, emprunt accordé par des proches, indemnités de licenciement, fruit d’une vente immobilière, etc.
D’aides à l’acquisition : prêt à taux zéro, prêt Action logement, prêt fonctionnaire, etc. (Ces aides sont généralement accessibles sous conditions et doivent être complétées par un prêt immobilier classique.)

Peut-on obtenir un prêt sans disposer d’un apport personnel ?

L’apport personnel n’est pas une obligation légale à respecter pour obtenir un prêt immobilier. Mais, dans les faits, les cas de crédits accordés sans apport restent minoritaires. En effet, cette somme permet de diminuer le niveau de risque présenté par l’emprunteur et de rassurer l’établissement de crédit quant à sa capacité d’épargne. En substance, un apport personnel contribue à renforcer le sérieux du candidat.

Pour autant, ce n’est pas l’unique paramètre pris en compte pour décider d’accorder ou non un prêt immobilier. Dans certains cas de figure, il est possible de compenser l’absence d’apport personnel et d’obtenir 110 % du coût de l’opération. Quelques exemples :

En présentant un profil d’emprunteur blanc comme neige. Si vous avez une situation professionnelle stable, des revenus réguliers, un bon potentiel d’évolution salariale, et que vous gérez vos finances « en bon père de famille » depuis des années, sans faire d’excès, vous avez toutes les chances de convaincre une banque de vous octroyer votre prêt immobilier, même si vous ne pouvez pas injecter les 10 % attendus (voire même rien du tout).
En disposant d’un confortable reste à vivre. Il s’agit du montant dont dispose le ménage une fois versée la mensualité du crédit et payées toutes les charges. S’il est confortable, la banque peut considérer que le risque est moindre.
En soumettant un projet d’achat solide. Il ne faut pas oublier qu’à travers un prêt immobilier, une banque fait un pari sur la valeur d’un logement. Si vous présentez un projet bien étudié (qualité du bâti, potentiel de hausse de sa valeur, dynamisme du quartier et/ou de la commune…), elle peut en conclure que vous n’avez pas besoin de ce complément financier.

Toutefois, il faut prend en compte le fait que les conditions de prêt immobilier seront forcément plus intéressantes avec un bon apport personnel. Quitte à prendre le temps d’économiser pour cela !