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Quels sont les avantages d’une SCI ?

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Votre projet d’investissement immobilier peut prendre diverses formes. Vous pouvez choisir d’acquérir un bien en vue de le mettre en location, de placer votre argent dans de l’immobilier professionnel, d’acheter de petites surfaces (place de stationnement ou box), etc. Ou bien, il vous est possible de créer une Société civile immobilière, par exemple si vous n’avez pas les ressources nécessaires pour un investissement individuel ! Voyons dans le détail ce qu’est une SCI et quels sont ses avantages.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société civile immobilière est une forme juridique particulière, dédiée à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers. L’objectif ? Procéder à des investissements dans l’immobilier, mais à plusieurs. Si vous n’avez pas les ressources suffisantes pour acquérir un appartement à mettre en location, passer par la SCI vous permet de répartir l’investissement et les responsabilités. Pour cette raison, deux personnes au moins (morales ou physiques) doivent être réunies pour créer ce type de société. Les revenus locatifs sont ensuite distribués en fonction de chaque quote-part.
Attention, toutefois : la SCI n’a pas d’objectif commercial. Cette structure vous donne l’opportunité d’acheter et de gérer (ou de faire gérer) un bien immobilier quel qu’il soit. Mais elle ne vous permet pas de le revendre tout de suite ! Autrement dit, la spéculation n’est pas permise.

SCI : les avantages pour l’investissement

La SCI cumule les avantages, notamment en raison d’un cadre légal peut contraignant et de la possibilité d’entrer dans le jeu de l’investissement immobilier sans disposer d’importants capitaux. En matière d’investissement pur, elle permet :

• D’acheter à plusieurs ;
• D’augmenter la capacité financière globale, pour acheter plus grand ou mieux placé (un immeuble de bureaux plutôt qu’un local commercial, un ensemble d’appartements près de la mer, etc.) ;
• De trouver des financements tiers plus aisément (les banques sont mises en confiance par la solidité d’un projet basé sur une SCI) ;
• De partager les charges induites par l’acquisition et la gestion du bien ;
• De protéger le patrimoine des associés en cas de difficultés financières (les créanciers doivent engager une action contre la société avant de pouvoir se retourner contre les associés, dont ils ne peuvent pas connaître l’étendue du patrimoine).

SCI : les avantages fiscaux

Mais les principaux avantages de la Société civile immobilière sont ailleurs : dans la transmission du patrimoine et dans la fiscalité. Concrètement, une SCI vous donne le droit d’effectuer une donation de la nue-propriété du bien aux personnes que vous souhaitez, de votre vivant, ce qui autorise une succession dénuée de frais. On parle alors d’un démembrement de propriété.

Cette succession peut également se faire sous la forme de parts sociales, sans démembrement ; ces parts correspondent à la valeur de l’héritage dû à chacun. Chaque héritier bénéficie d’une franchise d’impôt de 150 000 euros environ sur six ans, sachant que la valeur des parts est généralement inférieure à celle du bien immobilier acheté et géré par la SCI.

En outre, la SCI jouit d’une fiscalité intéressante. Les gérants peuvent choisir leur mode d’imposition, sur le revenu ou sur les sociétés, en fonction des avantages propres à chacun. L’imposition sur les sociétés permet, par exemple, de déduire toutes les charges réelles pendant la période d’amortissement. En contrepartie, l’imposition sera plus importante lors de la revente, et vous devrez tenir une comptabilité rigoureuse.

Que faut-il savoir pour créer une Société civile immobilière ?

La SCI est donc une structure offrant d’encadrer un projet commun d’acquisition immobilière et de gestion, avec de nombreux avantages à tous les niveaux. Mais puisqu’il s’agit bien d’une société, cette structure doit répondre à un certain nombre de règles : être dotée de statuts, d’une dénomination sociale, d’un siège, d’un capital (même si aucun minimum n’est imposé) et de règles précises de fonctionnement. Sa durée de vie est limitée à 99 ans. Enfin, cette société doit être inscrite au Registre du Commerce – ce qui entraîne quelques coûts supplémentaires.

Si deux personnes sont requises pour constituer une SCI, un nombre infini d’associés peuvent ensuite la rejoindre, quelle que soit leur nationalité. L’intérêt, ici, c’est que gérants et associés peuvent être des amis, des membres d’une même famille, des époux, des concubins, des collègues de travail, etc. Vous pouvez donc, à loisir, choisir de constituer une SCI familiale ou non.

Enfin, il faut savoir que la création d’une SCI ne demande aucune connaissance particulière : une fois bien intégré, le processus est simple et peu contraignant. Alors, quelle forme prendra votre futur investissement immobilier ?