En quoi consiste la caution bancaire ?

Les étapes clés d'un bon projet immobilier

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, la caution bancaire est un contrat par lequel un organisme financier s’engage vis-à-vis d’un établissement de prêt à se substituer à un débiteur qui ne pourrait pas honorer ses remboursements. Les conditions de son application varient en fonction de nombreux paramètres, parmi lesquels la somme empruntée, l’établissement qui accepte de l’octroyer, le montant des mensualités du crédit, ou encore le profil du souscripteur. Explications.

Qu’est-ce que la caution bancaire ?

Au moment de demander un crédit immobilier, l’établissement auquel vous vous adressez a toutes les chances d’exiger des garanties solides. Traditionnellement, cette garantie prend la forme d’une hypothèque : le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est mis en gage par la banque qui se réserve le droit de le revendre en cas de défaillance de votre part. Mais ce mécanisme n’est pas le seul qui existe. Il est possible, également, de faire participer une entité tierce, et notamment une autre banque, pour qu’elle serve de garantie auprès de l’établissement prêteur : c’est la caution bancaire.

Le cautionnement est défini par le Code civil (articles 2288 et suiv.). Il est stipulé que l’organisme qui se porte caution s’engage à se substituer au débiteur si ce dernier n’est pas en mesure de rembourser son emprunt. C’est donc une protection pour la banque comme pour le souscripteur du crédit. Cette substitution a lieu dès que l’organisme de prêt prévient l’organisme de caution – généralement dès les premières échéances impayées, dans le cadre d’une caution solidaire (voir plus bas). C’est ce dernier qui, ensuite, peut décider de l’action à mener contre le débiteur (solution amiable avec échéancier de paiement, hypothèque judiciaire, saisie du bien en vue d’une vente contrainte, etc.).

Quelles sont les conditions pour avoir recours à une caution bancaire ?

Il y a deux conditions principales pour bénéficier d’une caution bancaire :

Que l’établissement qui se porte caution accepte votre demande. Ce n’est pas automatique, contrairement à l’hypothèque et au privilège de prêteur de deniers qui ne sont soumis à aucune sélection préalable.
Que la banque qui octroie le prêt consente à l’organisme de caution. Là encore, ce n’est pas automatique. Néanmoins, il faut savoir que les banques incitent les emprunteurs à se diriger vers la caution bancaire, et que les organismes de cautionnement sont en grande partie des filiales des établissements bancaires… ce qui simplifie les choses !

Dans les faits, ce sont généralement les dossiers les moins risqués qui font l’objet d’une caution bancaire. La solvabilité du souscripteur est le premier critère de sélection, tandis que la valeur du bien immobilier, elle, n’entre pas en ligne de compte (contrairement à ce qu’il se passe avec l’hypothèque et l’IPPD). La durée d’emprunt doit être limitée, le niveau d’endettement raisonnable, l’apport personnel suffisant. Surtout, le profil de l’emprunteur se doit d’être positif : les revenus, la situation professionnelle, la capacité d’épargne et les habitudes financières sont autant de paramètres pris en compte pour décider d’octroyer (ou non) une caution bancaire.

Comment fonctionne la caution bancaire ?

Un contrat de caution bancaire est toujours établi à l’écrit. Il en existe deux types : simple ou solidaire. La différence réside dans les moyens d’action mis à la disposition du créancier en cas d’impayés. Dans le cas d’une caution simple, la caution n’est contrainte de se substituer au débiteur qu’une fois la totalité des ressources juridiques épuisées pour contraindre ce dernier à honorer son contrat. En outre, le créancier ne peut réclamer que les biens qui permettent de couvrir le restant dû. Dans le cas d’une caution solidaire, la procédure est plus directe (le prêteur se retourne vers le garant sans attendre) et la caution porte sur l’ensemble des biens du souscripteur.

Tant qu’il n’y a pas de problème, la caution bancaire fonctionne comme une sorte d’assurance. Chaque mois, vous versez une cotisation à l’organisme de cautionnement, celle-ci venant abonder un fonds mutuel servant à l’éventuel remboursement des impayés. Dans certains cas de figure, une partie de la somme déposée en garantie par le débiteur peut être restituée une fois le crédit remboursé, y compris en cas de revente pendant la durée du crédit, ou de remboursement anticipé.

C’est donc une solution de garantie particulièrement attrayante qui, en toute logique, tend à remplacer l’hypothèque aux yeux des banques comme des emprunteurs.