Prêt in fine ou prêt amortissable : quelle est la meilleure option ?

Si vous demandez à votre banque de vous octroyer un crédit immobilier, celle-ci vous proposera généralement un prêt amortissable – le type d’emprunt le plus fréquemment souscrit. Toutefois, rien ne vous empêche de préférer une autre forme de prêt, dit « in fine », si cette solution est mieux adaptée à votre situation. Alors, prêt in fine ou prêt amortissable, quelles sont les différences ? Et quelle est la meilleure option ?

Le prêt amortissable : un remboursement échelonné

Dans leur grande majorité, les acquéreurs se voient proposer par leur banque un prêt amortissable, surtout s’il s’agit d’acheter une résidence principale. Ce crédit est donc le plus fréquent, et consiste tout simplement à rembourser le montant emprunté petit à petit, au gré des mensualités – raison pour laquelle on parle de prêt amortissable, parce que le capital est « amorti » dans le temps.

Chaque mensualité de cet emprunt comprend une partie du capital total et des intérêts, ainsi que les frais d’assurance. (Notez que le remboursement n’est pas forcément mensuel, il peut être également trimestriel.) Dans les premiers temps, vous versez une plus grande part d’intérêts ; puis, la proportion vient à s’équilibrer, avant que le capital prenne une place prépondérante.

En d’autres termes, le prêt amortissable consiste en un remboursement « doux », étalé dans le temps, avec des intérêts perpétuellement recalculés en fonction du capital restant dû.

Le prêt in fine : un remboursement à échéance

Il existe toutefois d’autres formes de crédit immobilier, dont le plus connu est le prêt in fine. Dans ce modèle, le capital n’est pas remboursé progressivement : il est soldé en totalité, une fois arrivée l’échéance du contrat. Mais alors, de quoi sont composées vos mensualités pendant toute la durée du crédit ? Uniquement des intérêts d’emprunt et des frais d’assurance. C’est pour cela qu’on parle de prêt in fine (« à la fin »).

Au-delà du remboursement différé, la particularité du crédit in fine réside dans le calcul des intérêts. Puisque le capital ne change pas tout au long de la durée d’emprunt, ces intérêts sont calculés sur une somme qui ne s’amortit pas. Conséquemment, ils ne diminuent jamais. Si votre contrat stipule que vous devez verser 100 euros d’intérêts, vous paierez ces 100 euros jusqu’à l’échéance. Sur le long terme, ce crédit revient donc plus cher que sa version amortissable.

Prêt in fine ou prêt amortissable, que choisir ?

Alors, prêt in fine ou prêt amortissable, quelle est la meilleure solution ? En réalité, tout dépend de votre situation. Il faut savoir que le prêt in fine est plus coûteux que le crédit classique : si vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans, avec un taux d’intérêt fixé à 1,65 %, vous devrez verser des mensualités de 978,95 euros dans le cadre d’un prêt amortissable. En tout, votre crédit vous coûtera quasiment 35 000 euros d’intérêts. Avec un prêt in fine, vous ne paierez que 275 euros mensuels, mais les intérêts finaux monteront à 66 000 euros, soit près du double !

La principale différence entre prêt in fine ou prêt amortissable, c’est donc le coût bien plus important du premier. Or, même s’il revient plus cher, le crédit in fine a un avantage majeur : pendant toute la durée de l’emprunt, les mensualités sont beaucoup moins lourdes et pèsent moins sur vos finances. Ce qui vous permet, en contrepartie, d’équilibrer votre opération immobilière tout en mettant de côté les sommes non versées, afin de rembourser le capital à l’échéance.

À l’inverse, le prêt amortissable représente moins d’intérêts au global, mais les mensualités sont aussi plus importantes. Elles nécessitent de mobiliser des revenus élevés chaque mois, ce qui peut peser lourd dans la balance !

Vous l’aurez peut-être déjà compris : prêt in fine ou prêt amortissable, le choix est fonction du type d’acquisition que vous réalisez. Si le second est généralement choisi pour l’achat d’une résidence principale (vos mensualités représentent votre seul remboursement de crédit), le premier peut s’avérer plus avantageux s’il s’agit d’un investissement locatif, dans la mesure où le faible niveau des versements mensuels peut être aisément couvert par les revenus locatifs.

Cela n’empêche pas de devoir mettre de l’argent de côté en vue du solde final, mais pendant ce temps, vous améliorez le rendement de votre investissement !