Hypothèque ou caution bancaire : décryptage des garanties obligatoires pour votre prêt immobilier

L’octroi d’un crédit immobilier représente toujours un risque : pour n’importe quelle raison, vous pourriez éprouver des difficultés à rembourser vos mensualités. Afin de minimiser les risques, les banques demandent des garanties, y compris si votre profil d’emprunteur est excellent. Le choix se fait généralement entre hypothèque ou caution bancaire. Mais à quoi correspondent ces deux garanties ? Et comment savoir quelle solution est la meilleure ? Revue de détail.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque est la garantie la plus fréquente dans le cadre d’un prêt immobilier, et c’est certainement celle que votre banque vous proposera d’office. Son fonctionnement est simple : s’il est confronté à une défaillance de l’emprunteur, donc si vous ne pouvez plus rembourser vos mensualités, l’établissement prêteur se réserve le droit de saisir le bien immobilier et de le mettre en vente (aux enchères, le plus souvent) pour récupérer sa mise.

L’hypothèque n’est levée qu’une fois le capital dû remboursé en totalité. Si vous décidez de revendre le bien immobilier hypothéqué, il vous suffit de solder votre prêt grâce au fruit de votre transaction, ou de demander le transfert d’hypothèque sur le prêt destiné au logement que vous désirez acheter ensuite. Cette solution est à privilégier, car les démarches de levée d’hypothèque sont coûteuses !

Dans la plupart des cas, l’hypothèque porte sur le bien acheté grâce au montant emprunté. Mais sachez qu’il est possible d’hypothéquer un autre bien immobilier dont vous seriez propriétaire, par exemple pour un investissement. On parle alors de « prêt hypothécaire ».

Qu’est-ce qu’une caution bancaire ?

Bien que la caution bancaire ne soit pas l’option la plus fréquemment choisie, force est de constater qu’elle gagne du terrain par rapport à l’hypothèque. Cette garantie se rapproche du cautionnement locatif : en tant qu’emprunteur, vous demandez à un établissement spécialisé (organisme financier, mutuelle, compagnie d’assurance…) de se porter garant pour vous. Ainsi, si vous n’êtes plus en capacité de rembourser, c’est cet intermédiaire qui s’en chargera à votre place.

La particularité de la caution bancaire, c’est que vous ne choisissez pas votre garant : c’est lui qui vous choisit ! En effet, vous devez déposer une demande auprès d’un organisme de cautionnement et espérer qu’il accepte de vous couvrir. La décision est prise en fonction de votre profil d’emprunteur et des critères propres à l’établissement.

Si vous êtes fonctionnaire, notez qu’il existe une caution mutuelle fonctionnaire très avantageuse, qui peut même, dans certaines circonstances, garantir votre prêt immobilier sans frais.

Hypothèque ou caution bancaire : comment choisir votre garantie de prêt immobilier ?

Alors, faut-il préférer l’hypothèque ou la caution bancaire ? La réponse n’est pas aisée, car dans les deux cas de figure, les frais sont à votre charge et sont sensiblement les mêmes au départ (entre 2 et 3 % du montant total emprunté). La différence réside surtout dans le coût final et dans les mécanismes qui se mettent en place en cas de défaillance.

D’une part, l’hypothèque engendre des frais variés, qu’il s’agisse de la taxe de publicité foncière, des droits d’enregistrement, des émoluments du notaire ou des coûts de mainlevée si vous entendez lever l’hypothèque avant l’échéance du prêt. D’autre part, même si le coût de la caution bancaire est très proche de celui de l’hypothèque, il faut savoir que :

1. La caution ne nécessite pas d’enregistrement d’acte notarié (ce qui permet de faire une économie);
2. Sur l’ensemble de la cotisation, une partie est reversée à l’emprunteur une fois le capital soldé. Dans certains cas, cette « partie » peut même s’élever jusqu’à 75 % de la caution de départ !

En outre, les procédures relatives à la caution sont moins strictes et moins radicales que celles qu’occasionne une hypothèque. En cas de défaillance, l’organisme de cautionnement va vous proposer des solutions alternatives (et amiables) avant de se lancer dans la saisie pure et simple du bien immobilier.

Pour ces deux raisons, la caution est de plus en plus souvent choisie par les emprunteurs. Alors, entre hypothèque ou caution bancaire, à vous de sélectionner la garantie la plus adéquate… et la moins coûteuse !