Connaissez-vous le dispositif Pinel de défiscalisation immobilière ?

Mis en place en 2014 dans l’optique de favoriser la construction de logements, le dispositif Pinel connaît depuis lors un succès qui ne se dément pas – soutenu par la baisse historique des taux d’intérêt du crédit immobilier. Cet outil de défiscalisation immobilière permet en effet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % pour un investissement locatif, sous certaines conditions. Zoom sur une loi devenue le ciment de la construction en France.

Le dispositif Pinel : un outil précieux pour investir dans le neuf

Le dispositif Pinel s’adresse aux candidats à l’investissement souhaitant acheter dans le neuf à des fins de mise en location. À travers ce mécanisme, vous pouvez bénéficier d’une réduction progressive de l’impôt sur le revenu en fonction du nombre d’années de location :

Un abattement de 12 % sur le prix total du logement si vous louez pour 6 ans ;
Un abattement de 18 % pour 9 ans ;
Un abattement de 21 % pour 12 ans.

La base de calcul de cette réduction se fait en fonction d’un double plafond : 5 500 € par mètre carré pour un maximum de 300 000 € en tout. De fait, en prenant en compte tous les maxima, il est possible de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur douze ans ! En cela, le dispositif Pinel se distingue de son prédécesseur, la loi Duflot, qui ne proposait qu’un abattement unique de 18 % sur une durée de neuf ans.

Conditions d’application de la réduction d’impôts Pinel

Bien sûr, ces avantages fiscaux s’accompagnent d’un certain nombre d’obligations qui ont trait au type de bien et aux conditions de location.

Premièrement, le logement (maison ou appartement) doit obligatoirement être acheté dans le neuf, en VEFA ou achevé, respecter les normes les plus récentes en matière de performance énergétique (RT 2012 ou BBC 2005), et être situé dans l’une des zones concernées (voir plus bas). Il est possible d’investir dans un bien immobilier ancien, mais les règles sont alors drastiques : la propriété en question doit avoir été rénovée entièrement et être considérée au même titre qu’un logement neuf (régime de la TVA immobilière), ou avoir précédemment été un bien à usage professionnel ou commercial transformé depuis en logement.

Deuxièmement, le bien acquis doit être mis en location comme résidence principale dans l’année qui suit l’achèvement des travaux ou l’acquisition, et pour une période allant de six à douze ans (six ans étant le minimum). Attention : il n’est possible de louer en Pinel qu’un logement vide pour un bail de trois ans renouvelables, ce qui exclut de fait la location saisonnière meublée.

Troisièmement, des plafonds sont imposés à deux niveaux. D’abord pour les revenus des locataires : dans la zone A, par exemple, ce seuil est fixé en 2017 à 55 486 € nets annuels pour un couple et à 37 126 € pour une personne seule. Ensuite pour le montant des loyers, jusqu’à 20 % inférieurs au marché (une perte de rentabilité compensée par le gain fiscal).

Par ailleurs, le dispositif Pinel autorise la location du logement à un parent proche (ascendant ou descendant), toujours sous conditions de ressources.

Le zonage du régime Pinel

Le régime Pinel a plusieurs fois manqué être abrogé, mais eu égard aux besoins toujours élevés en matière de construction et de rénovation, les gouvernements successifs l’ont prolongé au prix de quelques évolutions. Ainsi, à compter du 1^er janvier 2018 et jusqu’à fin 2021, les zones concernées par la mesure ont été réduites aux territoires urbains importants.

En effet : seules les zones tendues sont désormais éligibles à la réduction d’impôts Pinel, à savoir les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C, urbaines et périurbaines (villes de moins de 250 000 habitants où la demande locative est moins forte), autrefois accessibles aux investisseurs en vertu d’une autorisation préfectorale, sont donc exclues du dispositif.

En résumé, le dispositif Pinel offre une occasion en or d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un abattement fiscal intéressant – à condition d’en respecter les obligations de location et d’acquérir un bien immobilier neuf !