Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

L’investissement immobilier vous intéresse, mais vous hésitez à vous lancer seul ? Vous cherchez un moyen de vous constituer un patrimoine immobilier dont la transmission sera facilitée ? Il existe une solution sur-mesure : la société civile immobilière. À travers ce groupement d’investisseurs, vous obtenez des revenus fonciers réguliers tout en bénéficiant de nombreux avantages fiscaux. Explications.

Comprendre ce qu’est une société civile immobilière

Vous en avez certainement déjà entendu parler, mais de loin, comme un secret bien gardé. La société civile immobilière (SCI) se définit comme un groupement de personnes qui investissent ensemble dans un (ou plusieurs) bien(s) immobilier(s). Ces personnes assurent la gestion du bien et garantissent ses intérêts.

Techniquement, la SCI est une société. Cela implique deux choses :

Il faut un minimum de deux personnes physiques (ou morales) pour la créer : amis, membres de la famille, couple, etc. Ces personnes deviennent de facto des associés.
Sa fondation est soumise aux mêmes règles que toute entreprise, à savoir : établir des statuts par écrit, être inscrit au Registre du Commerce, définir un siège social, apporter un capital (pas de minimum) et préciser une durée de vie ainsi que des modalités de fonctionnement.

L’objectif de cette société civile immobilière est de gérer et de préserver un bien immobilier : on parle de « gestion en bon père de famille ». De fait, une SCI ne peut pas faire de la spéculation immobilière (acheter pour revendre immédiatement avec une plus-value à la clé) car il lui est interdit d’exercer une activité commerciale à moins d’être soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle peut pratiquer l’achat/revente, mais à condition de ne pas en retirer un bénéfice commercial.

Par contre, elle est libre de tirer profit de son investissement via les revenus fonciers.

Un gérant et des associés

Le fonctionnement d’une société civile immobilière est relativement simple : un gérant est élu par les associés, ou désigné au stade de la rédaction des statuts. L’étendue de ses pouvoirs est, elle aussi, déterminée par les statuts. Ainsi, il peut être décrété par exemple que l’accord de l’ensemble des associés est nécessaire en vue de l’acquisition ou de la revente d’un bien immobilier, en lieu et place d’une décision prise par le seul gérant.

Les associés endossent la responsabilité des résultats de la société. Si l’investissement rapporte des dividendes, ceux-ci leur sont distribués proportionnellement à leurs droits dans la SCI. Mais l’inverse est également vrai : en cas de déficit, chacun devra contribuer au remboursement de la dette à proportion de sa quote-part, en puisant dans son patrimoine personnel.

Pourquoi acheter un bien immobilier via une SCI ?

L’investissement via une société civile immobilière est intéressant à de multiples égards. Cette opération s’accompagne en effet de nombreux avantages d’ordre fiscal et comptable :

La société civile immobilière ne paie pas d’impôts : ce sont ses associés qui sont imposables, et seulement s’ils reçoivent des dividendes.
Pas besoin de tenir une comptabilité professionnelle ni de présenter des bilans comptables (si la SCI est imposée sur le revenu et non sur les sociétés).
Vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Scellier, à condition d’avoir investi dans le neuf et d’être imposable sur le revenu (pour un abattement maximum de 37 % sur 9 ans).
La transmission de votre patrimoine en parts de SCI bénéficie d’un abattement de 100 000 € tous les quinze ans, par parent et pour chaque enfant.

Surtout, à travers la SCI, il est possible de faire une donation de nue-propriété à vos proches, de votre vivant, afin qu’ils en deviennent pleinement propriétaires après votre décès (et sans payer de frais de succession).

En d’autres termes, la SCI peut devenir un très bon outil patrimonial lorsqu’on en maîtrise les tenants et aboutissants !

Source pour le montant de l’abattement en SCI (parce que j’ai trouvé des chiffres différents sur plusieurs sites, j’ai donc fait confiance à celui-ci) :

http://www.legifiscal.fr/fiche-pratique/imposition-patrimoine/transmettre-un-bien-immobilier-ses-enfants.html