Qu’est-ce que la VEFA ou vente en état futur d’achèvement ?

Acheter une maison ou un appartement sur plan : c’est le principe de la VEFA, ou vente en état futur d’achèvement. Il s’agit d’acquérir un bien immobilier qui n’est pas encore sorti de terre ou dont les travaux ont seulement démarré. Si la VEFA revêt tous les avantages d’un achat dans le neuf, vous devez toutefois veiller à ce que les conditions de garantie soient respectées – et ce, afin de vous assurer que le logement sera bel et bien construit, dans les temps, et surtout conformément aux plans !

Principes et avantages de la VEFA

Lorsque vous achetez en VEFA, vous acquérez un logement qui n’existe pas encore ou dont la construction n’a pas été achevée – on parle également d’un achat sur plans. Le promoteur s’engage à respecter le projet qu’il vous a vendu et à vous le livrer dans le délai imparti, en parfait état.

Pour vous, la vente en état futur d’achèvement revêt de nombreux avantages :

Puisque le bien n’existe pas encore, vous pouvez repenser l’agencement du logement, en accord avec le promoteur ;
Vous participez au choix des finitions ;
Le logement bénéficie des dernières normes thermiques et acoustiques ;
Vous payez des frais de notaire réduits (entre 2 et 3 % pour l’immobilier neuf, contre 6 à 8 % dans l’ancien) ;
Si vous achetez en VEFA en tant que primo-accédant, vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ) ;
Si vous achetez dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux (dispositif Pinel, loi Censi-Bouvard…).

La VEFA : une transaction hautement garantie

Autre avantage : la VEFA est adossée à un certain nombre de garanties constructeurs. En cas de pépin, vous serez en mesure d’obtenir du promoteur qu’il termine ce qu’il a commencé ou qu’il effectue les réparations nécessaires. Voici quelles sont ces garanties :

La garantie d’achèvement intrinsèque : le promoteur s’engage à vous rembourser intégralement les sommes versées si le bien immobilier n’est pas livré. Cette garantie est toutefois propre au promoteur, et disparaît avec lui s’il fait faillite.
La garantie d’achèvement extrinsèque : un organisme extérieur prend le relais du promoteur en cas de dépôt de bilan. Soit vous êtes remboursé, soit l’organisme s’occupe de trouver un autre maître d’ouvrage pour achever les travaux.
La garantie de parfait achèvement : dans l’année qui suit la fin des travaux, le promoteur s’engage à réparer les éventuels défauts et malfaçons.
La garantie biennale de bon fonctionnement : pendant 2 ans, tous les éléments dissociables du bien immobilier sont réparés aux frais du promoteur.
La garantie décennale : pendant 10 ans, le promoteur doit prendre en charge les réparations des malfaçons ou des défauts touchant la structure du logement.

Avant de signer pour l’acquisition d’un lot en VEFA, vérifiez que ces garanties soient bien présentes dans votre contrat !

Une acquisition en plusieurs étapes

Contrairement à une acquisition dans l’ancien, la vente sur plan ne se limite pas au versement des fonds lors de la signature de l’acte définitif. Vous signez d’abord un contrat de réservation qui fixe les détails du logement (surface, agencement, équipements, normes techniques…) et précise la date d’achèvement des travaux.

Cette signature s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie : entre 2 et 5 % du prix total en fonction du délai (jusqu’à deux ans, et rien du tout au-delà). Vous avez ensuite 10 jours pour vous rétracter.

Lors d’une VEFA, le paiement se fait ensuite au gré de l’avancement de la construction :

Entre 20 et 35 % maximum du prix total lors de la pose des fondations (respectivement pour une maison et pour un appartement) ;
Entre 45 et 70 % maximum à la mise hors d’eau (pose du toit) ;
Entre 85 et 95 % maximum à l’achèvement des travaux ;
Le reste est versé lors de la remise des clés.

Vous n’aurez plus qu’à prendre possession de votre logement neuf. Surtout, pensez à effectuer un état des lieux précis en compagnie du vendeur, et ne laissez aucun doute s’installer !