Viager

8 juin 2021 - Prêt immobilier

Aujourd’hui, nous vous proposons un focus sur le viager. Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est le viager, quels sont ses avantages et inconvénients, mais aussi quelle fiscalité s’y applique et quel est le rôle du notaire dans une telle opération.

1/ Le viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager consiste à vendre un logement à un tiers qui s’engage en contrepartie à verser une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. La répartition entre le vendeur (appelé « crédirentier ») et l’acheteur (« débirentier ») du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

On distingue deux types de ventes pour le viager : soit le viager libre, soit le viager occupé.

Dans le 1^er cas, dès la signature de la vente, l’acquéreur dispose librement du bien pour l’occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Dans le 2^nd cas, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu. Il peut ainsi continuer à habiter le logement ou le louer (et en percevoir les loyers).

La vente en viager doit respecter que l’on appelle le principe d’aléa : le décès du crédirentier doit être imprévisible, ce qui sous-entend que les deux parties ignorent, au moment où elles signent l’acte de vente, le montant pour lequel le bien sera finalement acquis.

Aussi, si ce principe n’était pas respecté, la vente en viager pourrait tout simplement être annulée. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable. L’annulation de la vente en viager peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Le prix du viager est généralement constitué d’une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.

On appelle bouquet la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Il n’est pas obligatoire et est librement fixé par les parties (en général, à 30% de la valeur totale du bien).

Quant à la rente viagère (qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle), elle peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques.

2 / Comment est déterminé le montant de la rente viagère ?

Le montant de la rente viagère est indiqué dans l’acte de vente et son calcul est basé sur divers éléments tels que :

l’âge du vendeur
la valeur du bien
le versement d’un bouquet ainsi que son montant
le statut du bien (libre ou occupé)

En effet, un bien vendu en viager occupé entraîne automatiquement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation que subit l’acquéreur.

3 / Quels sont les avantages du viager ?

Les avantages d’une telle opération concernent à la fois le vendeur et l’acquéreur du bien.

Tout d’abord, concernant le vendeur, il a droit à une rente à vie dès la signature de l’acte de vente. Cette rente fait l’objet d’un régime fiscal avantageux puisque, bien que soumise à l’impôts sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du 1^er versement de la rente. De fait, seule une partie de cette rente viagère est imposée, et ce selon les règles ci-dessous :

70 % pour un 1^er versement à moins de 50 ans
50 % pour un 1^er versement de 50 à 59 ans
40 % pour un 1^er versement de 60 à 69 ans
30 % pour un 1^er versement à plus de 69 ans.

Quant à l’éventuel bouquet, il est tout bonnement exonéré d’impôt.

Pour finir avec les avantages propres au vendeur, notons que ce dernier n’a pas à payer la taxe foncière, pas plus que les éventuels travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien. Il continuera en revanche à s’acquitter de la taxe d’habitation dans le cas où il continue à occuper le bien.

En ce qui concerne l’acquéreur, le principal avantage du viager réside dans le fait de pouvoir échelonner son paiement (la rente viagère correspondant en quelques sortes à une mensualité de crédit, à la différence qu’elle est sans frais) puisqu’il achète un logement sans avoir à verser la totalité de son prix le jour de l’acquisition. En revanche, et c’est là le point de risque, l’acheteur ne sait pas à l’avance s’il réalise une bonne affaire financière, ne connaissant pas la date de décès du vendeur. Il n’est donc pas garanti qu’il achète ce bien à un prix inférieur à sa réelle valeur.

4 / Quel rôle pour le notaire

Au-delà de la rédaction et de la signature de l’acte (comme pour la vente de n’importe quel bien immobilier), le notaire aura aussi pour mission d’aiguiller les parties sur le montant du bouquet et le montant de la rente. Il calcule ces montants en fonction de barèmes (consultables auprès d’une compagnie d’assurance ou d’un notaire) bien qu’une certaine négociation entre les parties ne soit pas exclue.

En cas de décès de l’un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est réversible. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible.

Les parties peuvent insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’Insee.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l’acte de vente les éléments suivants :

Clause résolutoire qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
Clause pénale lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

En conclusion, difficile de savoir à l’avance si le viager sera une bonne opération pour le vendeur ou pour l’acheteur, ou si elle sera « neutre ».

Si vous projetez de vous lancer dans un tel projet, n’hésitez pas à prendre conseil auprès de votre notaire.