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HCSF : 2 ans après, où en est le marché ?

25 mars 2022 - ,

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), créé en juillet 2013, est l’autorité en charge de la surveillance du système financier en France.

On commence à entendre parler dans la presse de cet organe public en décembre 2019 quand celui-ci tire la sonnette d’alarme :

Le taux de défaut de paiement augmente dans les banques. C’est la fraction d’emprunteurs qui n’honorent pas les paiements de leurs échéances de prêt immobilier selon les termes de leur contrat de prêt.

Il est considéré par le HCSF que la robustesse du modèle de financement du logement en France repose sur des pratiques simples qui ont été moins présentes ces dernières années, encouragées par un contexte de taux bas historique. Voici les principaux usages pointés dans leur constat.

  1. Un taux d’effort maitrisé : en France, l’usage bancaire est historiquement de limiter les échéances de prêt à 33% des revenus du ménage.
  2. Une maturité, c’est-à-dire la durée de l’emprunt, n’excédant pas 25 ans
  3. Un apport des frais annexes (garantie, notaire, …) permettant de ne pas trop dégrader le ratio hypothécaire : c’est la fraction entre le montant emprunté et la valeur du bien acheté. Supérieur à 1, il devient un facteur de risque court terme.

Selon les conclusions du HCSF, près d’un dossier sur deux ne répondrait pas à ces critères primordiaux.

Et ce serait pour cette raison que les défauts de paiement seraient en augmentation.

Il est alors demandé aux banques de produire une refonte de leur politique Crédit Immobilier. Celles-ci réagissent en 2020 aux recommandations du HCSF et s’engage à respecter dans 85% des cas les 3 points susnommés, ainsi que certaines autres règles, moins souvent rencontrées mais également contraignantes.

Cela a pour effet de provoquer l’exclusion d’un part importante des dossiers d’emprunteurs sur le marché. Indépendamment d’autres critères tels que le reste-à-vivre mensuel ou le patrimoine immobilier annexe, les banques respectent ces engagements malgré les protestations des professionnels de l’immobilier ou des associations de consommateurs. Le marché de l’emprunt bancaire connait donc un énorme resserrement, à l’époque où surgit la pandémie Covid-19.

A force d’échanges entre les différents acteurs, et voyant que l’application des mesures sur tous les types de projets et d’emprunteurs apporte une rigidité souvent pénalisante pour le consommateur, le HCSF décide sur la base d’un nouveau diagnostic d’assouplir les recommandations en avril 2021.

La durée maximum d’un emprunt est donc portée à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé), pour répondre aux délais de construction dans le neuf principalement, l’endettement maximum est porté à 35% assurance incluse, et la part de dérogation de ces cas passe à 20%. Ces dérogations visant bien entendu les meilleurs profils d’emprunteurs, présentant d’autres critères limitant les risques de défaut de paiement.

En parallèle, le marché de l’immobilier a commencé à s’adapter à ce changement de paradigme, et les emprunteurs, informés massivement et ayant de plus en plus recours aux courtiers en prêts immobiliers, s’adaptent à ces nouvelles mesures.

Le constat est clair : il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier qu’auparavant pour une grande fraction de la population, et l’anticipation des projets doit redevenir une clé pour les consommateurs.

De son côté, le HCSF insiste : ces règles ne sont pas là pour restreindre l’accès au crédit ! Elles ont plutôt pour mission de rendre l’emprunt plus sûr et, de facto, éviter les dossiers de surendettement.

Plus que jamais, il est donc nécessaire de préparer son projet en amont avec un professionnel du prêt immobilier.

En janvier 2022, le HCSF a indiqué aux établissements financiers que ses recommandations devenaient des contraintes. Ce cran de sûreté supplémentaire aura principalement un impact sur les agences bancaires qui travaillaient beaucoup sous couvert des 20% de dérogation autorisés.

Cela réaffirme le rôle des courtiers sur ce qu’il doit être auprès de ses partenaires bancaires. Conseiller, aviser, et fiabiliser les dossiers d’emprunteurs pour accompagner le développement du marché immobilier tout en participant à la solidité de son financement.

Sources :

https://www.economie.gouv.fr/hcsf