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Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

22 juillet 2020 -

Vous pensez que l’estimation immobilière est réservée aux vendeurs ? Pas du tout. Pour un acheteur, une évaluation en bonne et due forme permet de confronter la valeur réelle du logement au prix affiché. En procédant à une estimation de l’habitation qui vous intéresse, vous aurez la certitude de ne pas payer un prix trop élevé pour un bien qui risque de perdre de sa valeur au fil du temps. Cela vous donnera aussi des arguments opportuns pour négocier ! Reste à connaître les critères d’estimation.

L’emplacement, le premier des critères d’estimation immobilière

C’est une plaisanterie qui circule parmi les professionnels de l’immobilier : à la question de savoir quels sont les trois principaux facteurs pris en compte pour réaliser une estimation immobilière, la réponse est « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » !
La boutade montre bien l’importance que revêt la situation géographique d’une maison ou d’un appartement. Elle détermine le prix moyen au mètre carré, et peut faire varier la valeur d’un bien du tout au tout en fonction de la commune, du quartier, voire même de la rue. En somme, un bon emplacement, à lui seul, peut faire exploser les prix.
Mais qu’est-ce qu’un « bon emplacement » ? Pour le déterminer, plusieurs paramètres entrent en ligne de compte :
• La qualité de vie dans la zone
• L’attractivité du quartier (dynamisme, sécurité, etc.)
• Le niveau de vie des habitants
• La proximité des commodités (commerces, transports, axes routiers) et des lieux d’intérêt
• La qualité des écoles
• Les perspectives de développement du territoire
Si le logement que vous envisagez d’acheter est très bien situé, il y a donc des chances que son prix élevé soit justifié au regard du marché.


Les caractéristiques, un critère multiple


Ce critère d’estimation immobilière cache en réalité un grand nombre de facteurs, puisque les caractéristiques d’un logement recouvrent quantité de composantes. Notamment :
• La surface habitable (exprimée en mètres carrés)
• Le nombre de pièces
• L’agencement des pièces
• L’âge du bâti
• La qualité des matériaux utilisés pour la construction
• L’exposition et le niveau de luminosité dans les pièces
• La qualité de l’isolation thermique et acoustique
• La vue
Dans le cadre d’une estimation immobilière, un paramètre peut en compenser un autre. Par exemple, entre deux appartements, une surface moindre peut être contrebalancée par un plus grand nombre de pièces ou par le fait que le logement a moins de 10 ans et qu’il affiche une excellente note au DPE.


Les prestations, ou la notion de confort


Les prestations désignent l’ensemble des éléments qui confèrent au logement son confort, et qui le distinguent des autres biens a priori similaires.
Il peut s’agir d’un prolongement extérieur (balcon, terrasse, jardin), d’une place de stationnement (garage, parking souterrain, place extérieure), d’une deuxième salle de bains, de stores électriques, d’un dressing, d’un système de chauffage économique et écologique…
Bref, de tout ce qui, entre deux habitations équivalentes et aussi bien placées, vous fera choisir plutôt l’une que l’autre. Ces prestations sont naturellement prises en compte dans une estimation immobilière.


Les défauts du logement, des critères de dévaluation


Tous les critères permettant de réaliser une estimation immobilière ne sont pas positifs. Les éventuels défauts du logement, eux aussi, doivent participer à l’évaluation. Avec cette différence qu’au lieu de booster sa valeur, ils peuvent contribuer à l’abaisser.
Quels sont ces critères de dévaluation ?
• Un emplacement médiocre (quartier sinistré, absence de commodités, longue distance jusqu’à la station de transport la plus proche…)
• Des travaux de rénovation importants à réaliser
• Des nuisances sonores
• Des pièces très sombres toute la journée
• Un vis-à-vis gênant
• Un appartement en rez-de-chaussée ou, au contraire, un dernier étage sans ascenseur
• Etc.
Un défaut majeur contraint généralement le vendeur à appliquer une décote. À titre d’exemple, la décote moyenne est de 10 % pour un bien mal agencé, 20 % pour un rez-de-chaussée, et 30 % pour un logement nécessitant une rénovation complète.

Tels sont les principaux critères utilisés pour une estimation immobilière. Ils vous aideront à évaluer le logement qui vous intéresse et à apprécier le positionnement de votre vendeur au regard du marché. Si le prix affiché est surestimé, vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour négocier une ristourne… Ce qui vous permettra d’emprunter une somme moins importante !