Comment sont déterminés les taux d’emprunt ?

2 décembre 2025 - Prêt immobilier

Vous vous êtes déjà demandé comment fonctionne l’évolution des taux d’emprunt immobilier en France ? Cet article va certainement vous intéresser.

La fluctuation des taux d’intérêts est en fait le résultat d’une combinaison de plusieurs facteurs (économiques, géopolitiques, etc.) et des décisions des banques centrales.

Lorsqu’on évoque les taux d’intérêts, on pense immédiatement aux taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE). Et pour cause : ces taux déterminent le coût auquel les banques peuvent se refinancer auprès de la BCE. Lorsqu’ils augmentent, le coût du crédit pour les banques progresse, et cela finit par se répercuter sur les taux des prêts immobiliers. La transmission n’est toutefois pas instantanée : elle dépend du mode de refinancement de chaque établissement et de sa stratégie commerciale du moment.

L’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) vous dit quelque chose ? C’est normal : cet indicateur exerce une influence directe sur le coût de votre emprunt. En fait, l’OAT 10 ans est le taux fixe auquel l’Etat français emprunte sur 10 ans. Oui, même l’Etat emprunte !
https://www.aft.gouv.fr/fr/presentation-oat

Ce n’est pas un taux auquel les banques se refinancent, elles se refinancent essentiellement via les dépôts, les marchés interbancaires ou des émissions obligataires. En revanche, l’OAT reste une référence clé pour les financements à long terme. Les banques s’en servent comme indicateur de marché pour calibrer leurs taux fixes, car il reflète le coût de l’argent à longue maturité. Plus l’OAT 10 ans monte, plus les conditions de financement long terme sont tendues, et plus les taux immobiliers ont tendance à grimper. La banque applique ensuite sa marge, liée à ses coûts, à son niveau de risque et à ses objectifs commerciaux.

L’inflation est également un indicateur clé puisque, lorsqu’elle est élevée, la BCE aura tendance à relever ses taux directeurs dans le but de tenter de contenir la hausse des prix. Ce resserrement monétaire renchérit globalement le coût du crédit pour les banques, ce qui contribue à la hausse des taux d’emprunt.

C’est ce qui s’est passé par exemple avec le conflit en Ukraine début 2022, qui a eu pour effet premier de faire exploser l’inflation sur la zone €uro, obligeant la BCE à augmenter ses taux directeurs pour freiner la hausse des prix. De 0% en 01/2022, les taux directeurs de la BCE ont atteint 4,50% fin 2023 ! Les taux immobilier « moyens 25 ans » sont passés sur cette même période de 1% à 4,75%…

Données consultables sur l’observatoire CSA Crédit Logement : https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/historique

Autre facteur : L’état de l’économie nationale influence également l’évolution des taux, mais de manière indirecte. En période de forte croissance, la demande globale augmente, ce qui peut entraîner des tensions inflationnistes.

C’est alors la réaction de la BCE, par des hausses de taux, qui finit par peser sur les taux immobiliers. À l’inverse, en période de ralentissement ou de récession, une baisse des taux directeurs peut être décidée pour soutenir l’activité, et cela contribue alors à une détente progressive des taux d’emprunt.

La Zone Euro protège la France comme bouclier lorsque l’économie nationale est en crise ou que notre assemblée n’arrive pas à voter un budget, comme en 2025 :

La France emprunte aujourd’hui à des taux modérés parce qu’elle bénéficie du parapluie de la zone euro : la BCE peut intervenir pour stabiliser les marchés, l’OAT reste un actif très recherché, et les taux français s’alignent surtout sur ceux de l’Allemagne.
Sans l’euro, avec la situation économique actuelle, les taux français seraient bien plus élevés.

La situation géopolitique et économique internationale est tout aussi importante ! En effet, les crises économiques, les conflits, les crises sanitaires (nous l’avons vu avec la Covid) ou encore les tensions géopolitiques (par exemple, la guerre en Ukraine) provoquent de l’incertitude sur les marchés ce qui peut inciter les banques centrales à prendre des mesures visant à sécuriser l’économie (souvent par la hausse des taux).

Et voilà ! Vous êtes désormais incollable sur les mécanismes qui entrent en jeu dans les fluctuations des taux d’emprunt, et vous comprenez sans doute mieux pourquoi il est compliqué de réaliser des prévisions fiables et précises à moyen et à long terme.